Xác định tiền sử dụng đất: "Điểm nghẽn" của thị trường bất động sản

Thứ Bảy, 12/09/2020 13:26

|

(CATP) Theo các chuyên gia, để tháo "điểm nghẽn" của thị trường bất động sản (BĐS) cần phải có cách tính phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường và phù hợp với thực tế tình hình của địa phương; tháo gỡ những ách tắc trong công tác tính tiền sử dụng đất nhưng đồng thời cũng nên có các quy định để truy thu tiền sử dụng đất đối với các chủ đầu tư (CĐT) cố tình chây ỳ.

Nghị định 44/2014/NĐ-CP quy định cách định giá đất, thực hiện theo 5 phương pháp đó là so sánh trực tiếp; chiết trừ; thu nhập; thặng dư; hệ số điều chỉnh. Luật Đất đai 2013 và Nghị định 44/2014/NĐ-CP của Chính phủ quy định giao cho Sở Tài nguyên - Môi trường (TN-MT) lập kế hoạch định giá đất cụ thể và tổ chức thực hiện việc xác định giá đất cụ thể. Sở Tài chính làm thường trực Hội đồng thẩm định giá đất cấp tỉnh để thẩm định phương án giá đất.

Việc sử dụng mật độ xây dựng để điều chỉnh giá đất so với giá đất của tài sản so sánh đã làm giảm giá tài sản được định giá rất lớn. Để có thể ngăn chặn, phòng ngừa các CĐT dự án không giải phóng mặt bằng các khu vực theo quy hoạch được sử dụng làm công viên cây xanh, công trình phúc lợi công cộng, thi công không đầy đủ kết cấu hạ tầng theo quy hoạch, xây dựng kết cấu hạ tầng không đúng tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng... thì cần có một quy chế yêu cầu CĐT nộp khoản tiền tương ứng vào ngân sách Nhà nước theo mức chi phí đã tính vào tổng chi phí tạo ra doanh thu phát triển trong phương án thẩm định giá theo phương pháp thặng dư, để giao cho tổ chức dịch vụ công thực hiện theo đúng quy hoạch được duyệt.

Đối với những trường hợp nộp tiền sử dụng đất theo giá đất xác định bằng phương pháp thặng dư và phương pháp so sánh trực tiếp, sau khi thực hiện nghĩa vụ tài chính và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nếu có điều chỉnh lại quy hoạch chi tiết, làm tăng diện tích đất thương mại hoặc tăng hệ số sử dụng đất, cơ quan quản lý cần tính toán và truy thu thêm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất tương ứng với phần diện tích đất thương mại hoặc hệ số sử dụng đất tăng thêm.

Theo Hiệp hội BĐS TPHCM HoREA, kết quả thực hiện theo bốn phương pháp xác định giá đất hiện nay có sự chênh lệch về kết quả định giá đất, đặc biệt đối với các loại đất có giá trị thương mại cao như đất ở, đất thương mại, dịch vụ tại khu vực đô thị hoặc các khu vực đang được đầu tư, phát triển cơ sở hạ tầng... dẫn đến kết quả công tác xác định giá đất, thẩm định giá đất thiếu tính chính xác, thiếu độ tin cậy, dễ dẫn đến vận dụng tùy tiện và dễ phát sinh tiêu cực dẫn đến việc "bắt tay, thỏa thuận ngầm, cưa đôi, cưa ba". Mặt khác, việc điều tra, khảo sát giá đất phổ biến trên thị trường gặp khó khăn.

TPHCM hiện vẫn còn hàng trăm dự án bị ách tắc tiền sử dụng đất do vướng quỹ đất hỗn hợp

Ví dụ như áp dụng "phương pháp so sánh trực tiếp" thì phải căn cứ vào giá giao dịch thực tế, nhưng phần lớn giá giao dịch thực tế đã bị khai thấp so với giá giao dịch thực để không phải nộp nhiều thuế thu nhập cá nhân. Riêng "phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất" trên cơ sở "bảng giá đất" được áp dụng cho một số trường hợp chỉ cho phép áp dụng đối với "thửa đất hoặc khu đất của dự án có giá trị dưới 30 tỷ đồng đối với các thành phố trực thuộc trung ương (đáng lưu ý là giá trị khu đất được tính toán dựa trên giá đất trong bảng giá đất của địa phương), chứ không được áp dụng cho tất cả các dự án có sử dụng đất.

Tại TPHCM, hiện nhiều CĐT cũng đang gặp phải những ách tắc trong công tác tính tiền sử dụng đất đối với phần diện tích tầng hầm vượt ngoài ranh khối đế tòa nhà chung cư. Đây cũng là vướng mắc chung của nhiều dự án có diện tích của tầng hầm lớn hơn diện tích khối đế tòa nhà chung cư cao tầng. Ý kiến của một số cơ quan nhà nước có thẩm quyền đề xuất các doanh nghiệp phải đóng bổ sung nghĩa vụ tài chính đối với phần diện tích tầng hầm vượt ngoài ranh khối đế tòa nhà chung cư.

Do vướng mắc này mà đến nay nhiều dự án chưa được cấp sổ đỏ phần diện tích tầng hầm vượt ngoài ranh khối đế chung cư, dẫn đến nhiều dự án nhà chung cư chưa thể thực hiện nộp tiền sử dụng đất để được cấp "sổ đỏ” cho chủ đầu tư và người mua nhà.

Để giải quyết những ách tắc này, Sở TN-MT và Sở Tài chính hoàn thiện quy trình, thủ tục xác định giá đất, thẩm định giá đất để rút ngắn thời gian làm thủ tục và đảm bảo kết quả tính tiền sử dụng đất hợp lý, không làm thất thoát ngân sách Nhà nước.

Đồng thời cần xem xét, chấp nhận các chi phí thực tế hợp lý của chủ đầu tư và cách tính doanh thu dự án, như: chi phí giải phóng mặt bằng; chi phí đầu tư hạ tầng; hệ số diện tích sàn kinh doanh căn hộ; doanh thu bãi giữ xe gắn máy, bãi giữ ô-tô; doanh thu bán căn hộ; doanh thu cho thuê phần diện tích thương mại, dịch vụ; chi phí đầu tư hạ tầng; suất đầu tư xây dựng chung cư cao tầng...

Do đó, để bảo đảm việc định giá đất phù hợp với cơ chế thị trường có sự quản lý của Nhà nước, góp phần tăng nguồn thu cho ngân sách Nhà nước, bảo đảm quyền lợi của người có đất bị thu hồi, bảo đảm quyền lợi chính đáng của chủ đầu tư dự án có sử dụng đất.

Đảm bảo việc định giá đất theo thủ tục đơn giản, dễ thực hiện, kết quả định giá đất đảm bảo khách quan, trung thực, công khai, minh bạch nhằm hạn chế tham nhũng, tiêu cực, nhũng nhiễu trong quản lý, sử dụng đất đai, HoREA cho rằng cần phải bỏ quy định "Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 5 năm một lần" và giao thẩm quyền cho cấp tỉnh chịu trách nhiệm ban hành "Bảng giá đất và giá đất cụ thể" đảm bảo "Giá đất phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường" và phù hợp với thực tế tình hình của địa phương.

Bình luận (0)

Thống kê
Lên đầu trang